稳租公寓租客儿子丧失公寓继承权
穩租公寓租客兒子喪失公寓繼承權
未及時通知房東搬離穩租公寓有可能導致傳統或非傳統家庭成員喪失對該公寓的繼承權。美聯社
星岛日报記者許可紐約報道：許多在紐約生活的華裔移民或低收入者依靠政府提供的租金管制公寓或租金穩定公寓獲得可負擔的住所。通常，這種公寓的租客搬離時，他們的家庭成員在符合相關條件的情況下可以獲得該公寓的繼承權。但近日，家住華埠穩租公寓的黃先生卻因為多年前的疏忽，令自出生起就居住在該公寓的兒子面臨喪失對公寓的繼承權的窘境。
黃先生與妻子於1980年從香港移民美國，在華埠一間租金穩定公寓居住。1990年，兩人的兒子阿強降生，阿強一直與父母居住在這間公寓裡。黃先生與黃太太後來提交了老年公寓的住房申請，在等待了數年之後，兩人的申請於2012年獲得了批准。當夫婦二人2012年搬入新公寓後，阿強仍居住在華埠的租金穩定公寓內。
然而，黃先生與太太搬出華埠公寓時，並未告知房東他即將離開。黃先生回憶說，「有什麼要告訴房東呢？與房東打交道越少越好。」於是他繼續用自己的名義簽訂華埠公寓的新租約，然後由兒子每個月用簽有黃先生名字的支票向房東支付房租。
令黃先生沒有想到的是，2016年4月，房東以一紙狀書將黃先生告上了法庭，要收回該公寓。房東起訴黃先生稱，黃先生已經入住老年公寓，並不主要居住在華埠的公寓裡。直到那個時候，黃先生才首次向房東坦承自己於2012年搬離華埠的穩租公寓，但他的兒子自出生以來就一直住在那間公寓，理應擁有對那間公寓的「繼承權」（Succession Rights）。
情急之下，黃先生向曼哈頓法律服務中心尋求幫助。該中心律師胡幗婷介紹，一般情況下，想要獲得租金穩定公寓繼承權的租客必須滿足以下條件（以黃先生的案件為例）：首先，登記在案的租客（黃先生）將永遠搬出目前居住的穩租公寓（死亡或搬走），並告訴房東他即將放棄該公寓的居住權；其次，繼續留在該公寓居住的租客是原租客的家庭成員（配偶、子女、父母、繼子女、繼父母、兄弟姊妹、祖父母、孫子孫女）。叔舅、姑姨、堂表姊妹、堂表兄弟、情侶也可能獲得繼承權，只要他們能證明與原租客有緊密的情感以及經濟上的關係；第三，家庭成員（阿強）與原租客（黃先生）在黃先生離開該公寓前至少在該公寓共同居住過2年時間，如果阿強超過62歲或是殘障人士，則該時間可減至一年。
胡幗婷表示，由於阿強是黃先生的兒子，且在黃先生2012年搬出穩租公寓前的2010年至2012年都居住在該公寓中，原本阿強是可以打贏官司獲得繼承權的。但由於法律規定的「法定意義上的搬離時間」是從租客通知房東的那天算起，所以黃先生搬離穩租公寓的時間變成了2016年4月，儘管黃先生實際搬離時間為2012年。此外，黃先生在搬離後以自己的名義繼續簽訂租約、支付房租的行為導致房東以為他仍住在穩租公寓內。由於黃先生的「法定意義上的搬離時間」是2016年4月，而在此前兩年時間內即2014年4月至2016年4月，黃先生一直住在老年公寓內，他沒有與阿強住在一起，這將導致兒子輸掉官司。
胡幗婷指出，黃先生應當在2012年或新租約生效前以書面形式通知房東自己將搬走，書面通知應當以有效形式郵寄給房東，闡明自己將永久搬離穩租公寓，這樣阿強就可以繼承該公寓。胡幗婷提醒稱，繼承法非常複雜，當事人的行為差之毫釐，結果就可能謬以千里。如果民眾有任何關於繼承權的疑惑，想要獲得法律建議或聘請律師代表，歡迎與曼哈頓法律服務中心聯繫，可撥打該中心中文熱線1(646)442-3119進行預約，該中心在華埠設有辦公室。
