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华埠物业的前身今世──粮泰大厦“天价”拍卖的背后

2014年04月22日 国际与社区新闻 暂无评论 阅读 9 次浏览 次
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华埠物业的前身今世──粮泰大厦“天价”拍卖的背后

  3月中旬,华埠位于东百老汇,建筑面积4600平方英尺,改进面积24150平方英尺六层楼的粮泰大厦在联邦财政部主持的拍卖会上,被犹太裔买家风险资本地产(Venture Capital Properties LLC)公司以2020万的价格收入囊中。很多有意此楼的华裔买家纷纷惊呼“天价!”,但如果告诉你犹太裔地产商已准备好51亿资本大举进入华埠,欲收回从上世纪70到90年代失去的大批失地,你还会觉得2020万的价格是不可思议的天价吗?粮泰大厦的拍卖引起了很多人对纽约华埠——这个西半球最大的唐人街房地产市场的关注,本期周末话题,让我们一起聊聊华埠房地产市场的前身今世……
  ■本报记者李竑纽约图文报道
  华埠80%以上的楼宇属于租金管制屋或租金稳定屋,这类房屋房租低廉,房东常入不敷出。图为恩平同乡会楼宇,常年以来,大楼维修费需要历届主席自掏腰包。本报记者李竑摄
  犹太人收复华埠?
  K.S.N.地产公司总裁岑灼槐,1969年来美国,在华埠从事珠宝、房地产生意40多年,他从上世纪七八十年代就涉足华埠房地产市场,到数年前全身而退,转向经营外州的商业楼宇,说起这数十年华埠房地产市场的变迁,他如数家珍。
  岑灼槐说,华埠的房地产以前几乎全是犹太人的天下。美国《1965年入境移民与国籍服务法案》实施后,使得更多的亚洲移民移居美国,华埠的人口因此而爆增。到了上世纪70-80年代,来自广东台山等地的华裔移民开始涉足华埠房地产市场,那时的台山人以家族经营小生意为主,他们在华埠从犹太人手里买下房子,为的是有个稳定的住处,有个固定的铺位,当时的买家都有长远的计画,不以炒楼为目的。“那时一栋20呎x60呎的五层楼价格在5万-12万之间。”岑灼槐说,从那时起,华人社区逐渐从勿街、披露街、摆也街为中心向北扩展,在1970年间,居住许多意大利人的小意大利区被并吞了,只剩下一些在茂比利街上的意大利餐馆。
  华埠的人口不断增加,政府也开设在华埠盖住宅大楼,位于包厘街和地威臣街上的一栋巨大联邦补贴住房孔子大厦(Confucius Plaza)在1976年完工。虽然这个44层的住宅大楼是为低收入居民而建,但内部设计现代标准,华埠这样的住房很少。除了孔子大厦,华埠还有桥景大厦、尼克村大厦、两桥大厦,及邻近几栋大型政府楼,都住著不少华人。
  时间进入上世纪90年代,大量来自中国大陆的新移民进入纽约,来自香港、台湾的华裔以投资的眼光进入华埠房地产市场。这个时期的华人买家资金多了,实力也雄厚,导致华埠房价在80年代末到90年代初五年的时间内翻了2倍,在90年代中期,一栋20呎x60呎的五层楼的楼宇,价格可达到30万-50万。
  华埠地标之一孔子大厦是联邦为低收入居民而建的楼宇。本报记者李竑摄
  1990年代开始,华人开始移居下东城西侧,这地区50年前是东欧犹太人所居。到今日,犹太人居住的遗迹所剩无几,只有犹太餐馆和几所犹太教会堂。“那时是唐人街最繁华的时候,大楼里有很多衣厂,随著大量新移民的到来,华埠的住房日显紧张,那时要转租一个单位,需要1万2000的房底钱。”岑灼槐说,当时华埠有450家大大小小的衣厂,工人月工资在1000-2000之间,他们住在华埠、消费在华埠,带旺了华埠小商业市场,也带动了华埠的房地产市场。“以前,地威臣街、爱烈治街、亚伦街的楼宇屋主都是犹太人,那个时期,大量楼宇从犹太人手中转到华人手里。”
  近几年,华埠房地产市场又出现新的趋势。据统计,自由塔建成后,每年会带来11万游客,下城地区需要3万-5万个酒店床位,而目前下城地区仅1万2000到1万5000个床位,华埠、小意大利区、苏豪区、东村房地产前景一片看好。华埠及邻近地区的房地产价格不断攀升,10年前东百老汇一个8个单位的楼宇价格100万,如今可卖到380万。90年代小意大利区一栋350万的楼宇,如今买家已经出价到2000万。而人们普遍估值1100万左右的粮泰大厦,最后以2020万拍出。
  “确切的消息是犹太人准备了51亿资金准备收复从上世纪80年代开始失去的华埠大量失地。”岑灼槐说,“去年,坚尼路上就有两栋大楼被犹太人买家以4000多万的价格买下。包厘街一华人餐具店隔壁楼宇数月前被犹太人以850万价格买下,买家发出消息,这条街上哪栋楼宇出售就买进哪栋,大有全线收复包厘街之势。一个月前竞拍的粮泰大厦,虽然公展时各族裔买家都来看房,但最后也是落入犹太人袋中。看来犹太人此番‘来势汹汹’啊!”
  “中国人不想要中国街的房子。”面对如此看好的华埠房地产市场,经营房地产买卖、投资、管理和出租的大兴地产公司老板张先生无奈地指出了当期华埠房地产市场的现状。
  在华埠拥有物业的三江公所主席傅先清表示,原因是多方面的,主要有华埠小商业萧条、房租低廉而房屋维修费高、房东房客矛盾日益尖锐、地税不断增加等因素。
  租金太贵 华人搬离
  傅先清指出,自9·11之后,华埠的经济直到现在都一直一蹶不振。虽然9·11之后,以闽籍移民为主要居住人群,以东百老汇为中心的华埠新移民社区迅速发展起来,一直到2008年前,闽籍移民们都会自豪地说:“勿街那边9·11后衰下去了,但东百老汇旺起来了,是我们在9·11后一直带动著华埠的经济。” 傅先清指,东百老汇当时之所以能不受9·11影响发展起来,靠的是华人自身的内需,用最通俗的话来说,就是“华人做华人的生意”。但2008年之后,随著外州新移民来华埠人数的减少,许多新移民家庭因房租太贵而搬离华埠,现在,东百老汇一带也萧条了许多,商家都在哀叹:“人少了许多,生意越来越难做了。”小生意难做,店面出租就难了。张先生说:“现在,东百老汇、勿街、坚尼路,在华埠的商业街,你都可看到关著的铺面。”
  维修费高 房东也难为
  大兴地产公司张先生指,历史原因造成华埠80%的房子属于租金管制屋(Rent Control)和租金稳定屋(Rent stabilized),这是美国政府为低收入者解决住房问题所提供的一项社会福利,这类房屋由政府出资补贴,私人承包建设,产权不属于政府。但纽约市政府规定,房地产开发商在拿下政府地块盖楼后,必须拿出一定比例单元作为保障房,政府也相应地给予税收减免。一般来说,1970年代之前的这类房屋属于租金管制屋,1970年代之后的属于租金稳定屋。张先生表示,租金管制屋规定业主可以加租,但手续非常繁琐,一般房东不知如何操作,即便申请成功,加租的幅度也很小。租金稳定屋政府规定每年涨幅在2%-3%之间。张先生介绍,这类房屋的租金很便宜,在华埠,一个350呎-500呎的单位,有的租金仅120元-250元,有些800呎的单位,租金也仅仅300元。
  华埠的房子很多是百年老房,房子破旧,很多地方需要维修,租金又少,房东根本入不敷出,有房有时反而是个累赘。傅先清说,在侨社,广为流传著一个麻将桌上“送”房子的真实故事:话说上世纪80年代,潮州同乡会一位姓游的先生,在华埠有几栋楼宇,因租金收得少,维修费又高,不胜其烦。有一天,在麻将桌上输了朋友的钱,他就把其中一栋楼给了朋友。岑灼槐说,游先生先在麻将桌上先后送了两三栋楼。
  岑灼槐也表示,恩平同乡会在地威臣街的楼宇,由于租金太低,大楼的维修费都是历届会长出的。“这还是底层是商铺的楼宇,如果是底层没有铺面,仅靠房屋租金的房东,日子就更艰难了。”
  美国永昌集团CEO、开平同乡会会长张坚在东百老汇92号的楼宇一共8个单位,他说,收租钱不够付煤气费。楼下商铺是自己开的另一家公司租进,只要以向商铺加租来维持这栋楼的收支平衡。“这不是我这个口袋进,那个口袋出吗?”虽然华埠房价在涨,张坚考虑再三,还是出售该楼宇。“这栋楼是我10年前买的,当时的价格是100万,现在以380万卖出,表面上看我是赚了,但这380万中40%-50%要交税,装进我口袋的也就130万,这10年,我每年都倒贴几万进去,最后我能保本就不错了。”这栋楼的经纪张先生表示,该楼并不好卖,找了几十个华人买家,都不感兴趣,最后还是一个犹太裔买家买了。
  联成公所顾问赵文笙表示,联成公所这栋楼,六层楼21个单位,每个单位的租户房租只有500元上下,如果仅凭租房,五六百的租金还要负担水电、煤气,房东都是亏的,大家都是靠下面的商铺来养活,好在楼宇的贷款还清了,才可勉强维持下去。
  如果说仅租金低一些房东著眼于华埠房地产价格的上涨还可维持,那么日益突出的房东房客纠纷,更让房东们闹心。大兴地产公司张先生表示,现在华人对购买华埠的房子不感兴趣,购买意愿不强, “房客动不动就打311,就投诉房东。很多房东对我说,本来双方可以协商的问题,一旦有了第三方加入,就变得复杂了。”张先生表示。
  张先生说,曾有一名房客违规到楼宇的天台上晒衣服,在天台上摔倒了。虽然是房客错在先,但房东房客经过协商,房东表示愿意赔房客的医药费。“整个事件在某社区组织的介入后,变得复杂了。在该组织介入后,房客把房东告上法庭,并索赔100万,房东因购买了保险,最后保险公司把所有的事情搞定。在这个事件中,房东没有因此受到什么损失,但房东房客间从本来的和解发展到后来产生对立,产生矛盾。你说这个社区组织是帮忙还是帮倒忙呢?他们的用意何在呢?”张先生说。
  再者,纽约的法律是保护房客的,房东更加难当。张坚说:“举个例子,比如大楼的洗衣机坏了,房客因此不交租,如果房东房客因此打官司,在纽约,法官会责令房东立即把洗衣机修好,洗衣机能工作了,房客才能交租。而如果在休士顿,法官就会判房客立刻要交房租,拿到房租,房东有钱了,才能去修洗衣机。”
  张先生指,现在华埠在华人手中的房子都是当初老一辈华侨买的,老一辈老去了,儿孙不想再头疼下去,纷纷卖房。
  地税水电 年年攀升
  傅先清表示,每个城市都是从Downtown开始发展的,因此,这里的房子也是最旧的。华埠很多楼房都是75年以上的老房子,有的房客的租金还只有50-60元,房东哀叹交的租连一个月煤气费都不够付,但是,市府在计算房屋地税时,是以市场价算,故华埠地税年年攀升,地税的涨幅每年都在5%-10%之间。张坚说,自己曾买下华埠一栋楼,当时的地税是几千,现在地税已经涨到10多万。赵文笙指,联成公所那栋6层21个单位的楼宇,地税达到了15万。大兴地产管理公司位于中央街的一栋楼宇,地税也要10多万。
  除了地税,水电费也是年年上涨,赵文笙说,租户的租金无法上调,为了维持整栋大楼,很多业主只好上调一楼店面的房租,而商铺老板面对越来越冷清的华埠,直抱怨交租后就剩不了多少钱了。
  大量中小型酒店进入华埠,图为派街上的万豪费尔菲尔德套房酒店。本报记者李竑摄
  华埠未来 令人忧心
  傅先清表示,说到目前华埠的房地产市场,酒店的兴建是一个绕不开的话题。这几年,中小型酒店纷纷在华埠各街区落户,如中型的包厘街上的温德姆花园酒店(Wyndham Garden)、派街上的万豪费尔菲尔德套房酒店(Fairfield Inn & Suites),小型的地威臣街紧邻东百老汇和曼哈顿桥下的美亚酒店、茂比利街正对哥伦布公园的大马酒店……
  傅先清指出,虽然社区对兴建大型酒店褒贬不一,有的人认为酒店能刺激华埠消费,将前往华埠的游客长时间留在华埠,就能留住更多的生意。也有人担心豪华酒店建成将推高地价,房东将压力转嫁给租客,令低收入家庭无力承担。他认为,华埠贵族化命题的提出,是源于人们对华埠未来发展的焦虑。华埠在变,不以任何人的意志为转移,但是未来,华埠能否继续保留传统的中国文化特色,能否继续成为华裔移民生活和经商的乐土,无论是低收入的华裔耆老,还是年轻的华裔菁英都能在这里生根发展,这才是问题的根本。
  岑灼槐认为,要保住华埠,一要保护华埠的小商业,二要保住华埠的楼宇。张先生说对华埠的BID寄予厚望,他说,美国经济65%靠小商业,华埠更是。BID已经开始了两年了,不应该局限在清洁华埠上,张先生说:“比如我的公司位于华埠中央街的一栋楼宇,地税每年就要交10万,这10万里已经包含了清洁费、修理马路费,BID开始了后,我们每年要交2000元,我不需要BID再来我门口做卫生,我需要的是BID如何采取措施,帮助租我铺面的小商家,让华埠生意好起来。”
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